中电光谷黄立平：楼宇经济的根本着力点在于产业升级

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　　9月11日，由世界贸易网点联盟、中国产业发展促进会主办，中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会、集群智库承办、新浪财经、服贸会官网全程直播的2025全球总部经济大会暨中国楼宇经济北京论坛在京举办。大会邀请知名总部企业和资管机构，聚焦全球视野下总部经济和楼宇经济发展的机遇和挑战，探讨“破局与进化”的路径和模式，构建“城市—总部—楼宇”产业共同体，搭建总部经济和楼宇经济高端对话合作平台。中电光谷集团总裁黄立平应邀出席论坛并作主题演讲。

　　演讲实录如下：

　　不久前召开的中央城市工作会议作出了重要的判断，城市发展正从大规模的扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。刚才，仇部长从城市更新特别是住宅的更新角度做了一些政策性的阐述，寻找推动城市更新的机制和动力。我从另外一个角度，就是从产业发展的角度也做一个相应的解读。

　　无论是转变城市发展的方式方法，还是转变城市发展的动力动能；无论是城市更新和结构优化协同，还是科技创新和产业创新的融合，楼宇经济的根本着力点在于产业升级。实际上这次中央城市工作会议突出的主题就是城市更新和产业升级，这个是城市工作未来的核心。

　　今天，咱们这个楼宇经济论坛讨论的主要议题是“破局与进化”。

　　什么是“破局”呢？在我看来，就是要突破楼宇经济迈向存量时代的这个困局，要突破出租率和租金持续双降的经营困局，核心是有效地解决多元目标的内在矛盾性。

　　如何来解读“进化”呢？就是构建楼宇经济高质量发展的新格局，核心是寻找多元主体的最大公约数，构建多元主体的最佳协同机制。

　　今年，从深圳开始，面对经济下行压力和出租率、租金持续双降的这个困局，全国主要楼宇经济发达的城市产业的承载空间，我们一般都分服务城市服务业，包括金融贸易和服务制造业、生产性服务业，大概两类，一类的楼宇是办公楼宇，一类的楼宇是产业园区的研发办公生产楼宇，这个有些边界还比较模糊，但是大部分是可以区分的。我说的大部分都是承载科技企业、承载新兴产业的这一部分的楼宇，即便这个建筑形态像一般的写字楼，但是它的建设出发点也是为新质生产力服务的。这些楼宇纷纷推出了“零租金”的对策，面对这个市场环境，这是前所未有的一种楼宇经济现象，并且逐步地形成了扩大化的趋势。

　　我们如何来看待这个现象？可以断言的是这不是“黑天鹅”事件，也就是说它不是在一个低概率不可预计的状态下发生的，而是服务产业经济的楼宇的供求关系这个矛盾，经过了长期的积累，形成的泡沫的一种集体爆发。从这个意义上讲它是一种必然性的趋势，而不是一种偶然的现象。

　　经济学有一个著名的“不可能三角”理论，提出者是蒙代尔，把它系统化的是克鲁格曼，他获得过诺贝尔经济学奖，他揭示了一个在经济学上都公认的规律，就是开放经济中货币政策的独立、资本的自由流动和汇率稳定，这三者不可兼得。我们也由此在分析产业园区的发展规律的时候，借用这个三元悖论的理念，也得出来一个结论，就是产业发展目标、不动产的收益目标和楼宇使用率目标不可能同时实现。零租金现象实际上是在上述的三个目标这样一个形成的悖论中，在这个结构中选择将产业发展目标和楼宇使用率目标作为主要目标，主动地放弃不动产收益目标的一种经济行为。

　　今天，我就重点向大家汇报一下多元目标系统和多元主体这两个方面的问题。

　　先讲讲多元目标系统。第一，重构楼宇经济的价值观，学习领会中央城市会议精神，有必要重新理解楼宇经济，本质上是重新理解城市经济现代化的增长逻辑。首先楼宇经济不能跟房地产经济简单画等号，楼宇的品质、功能都很重要，但楼宇里发生的经济活动的质量与价值更为重要，核心价值是楼宇里所发生的生产经营活动的基本要素--人才、资本、技术、数据等的流动规模和质量，它是一座城市的产业经济实力、科技创新水平、城市功能结构和文化形态现代化程度的集中体现。中国特色的城市现代化的重要基础是楼宇经济现代化。

　　第二，什么是楼宇经济的多目标系统？指的是由多个相互关联、相互影响并具有矛盾性的若干子目标构成的复杂体系，这里列了15个目标，就是科技创新生态的培育目标、楼宇投资回报的目标、产业创新的目标、产业结构优化的目标、高端人才汇集的目标、经济贡献目标、就业增加目标、民生改善目标、低碳发展目标、环境治理目标、智能转型目标、品质提升目标、功能完善目标、社会价值目标、楼宇利用率目标，大体有这么15类的目标。

　　由这些子目标所构成的多目标系统是一个有机整体，我们现在出现的楼宇经济内在的矛盾的问题，很大程度上是因为我们对这么多的目标相互之间的关系、内在的逻辑没有进行系统的梳理，使得有些相互矛盾的目标在经济运行的过程中没有得到妥善的解决。对各项目标相互关系的权衡、把握及调节机制构成了楼宇经济目标管理的基础。

　　第三，我讲一讲三大核心目标及其关系，也就是说我们从上述的15个目标里面找出三个核心目标。

　　1．产业发展目标--根本的目标及动力之源。在上述的15个目标中我们发展服务产业的楼宇经济，当然应该把产业发展目标作为第一目标，这里面有8个方面的目标，都跟产业发展目标紧密相关，或者说是产业发展目标下的子目标。

　　2．楼宇投资回报目标，这个又是我们现在不动产金融里面非常重要的一个基础，没有人投资楼宇，也就很难去讲楼宇经济，如果不讲投资的回报和收益，楼宇经济至少是一个不完整的。无论投资主体是谁，他都会考虑他的投资回报。但是必须看到的是楼宇投资的回报目标跟产业发展目标有内在的矛盾性，也就是楼宇的收益高了，对于入驻企业而言意味着它的成本就要增加，费用就要增加。当这些企业无力去承担这些成本和费用的时候，你的楼宇的空置率就会提高，它的整体回报也会下降。所以这个中间如何去平衡相关的关系，就成了产业政策需要研究的重点。

　　3．楼宇利用率目标，即便我们从不动产的角度来进行分析，也很容易得到一个概念，就是出租率其价值是大于租金的，我们现在看不动产的评估，看重的第一是出租率概念，第二是租金概念，因为出租率带有可持续的意义，如果仅讲租金，出租率低，它不能反映这个楼宇经济本身经营的主要状况。但是如果加上了产业发展目标，当这三个目标同时出现的时候，楼宇的出租率目标就变得更加重要。从这个意义上讲，我们今年所看到的承载新兴产业的这些楼宇实行零租金政策或者用零租金来推动这些楼宇的利用效率的提高，正好反映了这三者之间关系权重的结构。所以我觉得这样的一种不可能三角，可以成为我们现在解决楼宇经济内在逻辑的矛盾性一种很重要的分析方法。

　　下面，我再跟大家汇报一下关于多元主体的协同。

　　的确楼宇经济不是一个主体能够完成的，它需要多个主体的共同参与，这其中首先是地方政府，现在对楼宇经济地方比较关注，也在探索一些有效的政策，扶持也好，促进也好，或者说解困也好，就是地方政府的参与不可或缺，从这个意义上讲这是发挥政府作用的一个非常重要的抓手。政策的制定和关键要素的配置从某种意义上政府现在仍然是发挥着主导作用，我们客观上得认清这个作用对整个楼宇经济的影响。

　　第二个是建设方，也就是楼宇资产的投资者、所有者，当然对于我们今天的这个格局，建设方往往也是比较复杂的，有多种所有制形式，还有多种组织方式。

　　第三个是运营方，运营方往往不投资，但是它凭借运营楼宇的全周期、全过程的专业能力和资源，它也在楼宇经济中扮演着非常重要的角色。

　　第四个是生态构建方，我们现在讲承载新经济、的楼宇跟传统的办公楼宇的主要差别在哪儿呢？就在于产业生态的结构，我们服务新型的经济，就得要构建新型的生态，这个生态的构建从某种意义上讲是让楼宇以及楼宇中发生的经济行为双向提升价值的一个很重要的保障。这个里面就包括某一个行业、某一个产业的联盟，具有某种平台优势的机构，行业的头部企业，具有供应链和创新链甚至包括资产链统筹作用的企业，它们构成了这个生态的构建者。

　　第五个是服务方，包括我们现在经常讲到的楼宇中的一些基本的服务，物业管理、公寓、酒店等等，包括餐饮服务。

　　第六个是使用方，就是指入驻企业。

　　我们今天来讨论这个楼宇经济，需要特别强调的就是一般的城市服务业包括金融贸易跟制造业和生产性服务业这两类入驻企业的基本特点规矩是不一样的，前者更多地强调了空间的通用性，而后者就要强调空间的个性化、功能结构的合理化。过去那种整齐划一的标准化的空间越来越不适应这种新经济发展的需要。

　　第二点是相关主体功能缺位是高质量发展的主要障碍，这里面有四个方面：

　　一是投资决策的随意性，很大程度上是表现为地方政府的作用方式值得商榷，比如说有些领导的长官意志随机性决策，一个很大的项目就上了，很多出现问题的项目就是一个这样决策的非专业性。

　　二是综合运营能力的短板，往往投资建设主体自身来运营比较复杂的楼宇集群，因为缺乏运营的专业性，所以它的楼宇运营质量就比较差。

　　三是运营总控机制的缺位，很多项目在规划和建筑设计阶段之前缺乏一个专业性的策划阶段，无论是服务的方向、服务的目标、服务的结构，还是空间的内在联系，在缺乏深入研究和判断的基础上，直接地进入到空间规划和建筑设计，这样的一种造成的运营困难或者说使得这个项目具有先天的缺陷在所难免。所以我们现在非常明确的就要求所有的项目在规划和策划之前必须有一个非常详尽的项目策划报告，要对市场、对需求特别是结构以及空间的内在逻辑要拿出一个非常详尽的设计任务书。从这个意义上讲，前一段的工作比后一段的规划和建筑设计的工作就更加重要。这种总控还要体现为我们现在讲一个工作专业还是不专业，不能简单地讲是某一个行业意义上的专业，而是要在综合化基础上的专业，就是你能不能把握全局，对一个楼宇特别是集群式的楼宇，不是我们现有的行业意义上的任何一个专业就能够统领的，它必须是建立在综合性运营的这个基础上的这个专业。

　　四是生态构建机制的缺失，缺乏产业生态构建机制，它不可能具有集群的竞争力或者是生态的竞争力。

　　楼宇经济可持续发展离不开市场化竞争，但不能让这种竞争进入到无序状态，无论是靠要素资源优势，还是靠价格战，这都是无序竞争的一种状态。应该导向产业生态系统的竞争，哪些楼宇的运营者（包括所有者）能够清醒认识到多元目标的关系，牢牢把握核心目标，积极拓展新商业模式，耐心培育创新生态，着力打造具有吸引力、韧性和可持续价值，哪些楼宇就能在竞争激烈的城市（包括区域）这样的一种竞争中占据制高点，掌握主动权，实现长期的价值增值。

　　楼宇经济的现代化，需要更多专业的产业生态系统的构建者与地方政府及园区投资主体的有效协同。